RISOLUZIONE N. 62
Divisione Contribuenti
Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori
autonomi ed enti non commerciali
Roma, 30/10/2025
OGGETTO: Plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile, ricevuto in
donazione, oggetto di interventi edilizi che hanno dato diritto alla
detrazione di cui all'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020
(c.d. Superbonus)– Articolo 67, comma 1, lettera b–bis) del testo unico
delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, è stato esposto il seguente
QUESITO
L'Istante dichiara che:
- nel 2012 ha ricevuto in donazione un'unità immobiliare dalla madre, proprietaria
dell'immobile per successione alla morte del coniuge?
- ha fruito della detrazione (c.d. Superbonus) di cui all'articolo 119 del decreto
legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto Rilancio), relativamente alle spese
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sostenute per taluni interventi edilizi eseguiti sull'immobile che, come precisato con
documentazione integrativa, sono terminati a dicembre 2024?
- l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale.
Ciò premesso, avendo intenzione di cedere a titolo oneroso l'unità immobiliare,
l'Istante chiede se, nel caso in esame, emerga una plusvalenza imponibile ai sensi
dell'articolo 67, comma 1, lett. b-bis), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di
cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L'Istante ritiene che la plusvalenza non vada «assoggettata a tassazione perché
la donante ha ricevuto l'appartamento per successione».
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
L'articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge
di bilancio 2024), introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare
imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati
ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto
Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, relativamente
ai quali spetta la detrazione ivi prevista (c.d. Superbonus). In particolare, l'articolo 67,
comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente
della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dal citato articolo 1, comma
64, lett. a), n. 2), della legge di bilancio 2024, dispone che «Sono redditi diversi se non
costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e
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professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita
semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:[...]?
b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni
immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli
interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34,
convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da
non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione
e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di
acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per
la maggior parte di tale periodo».
Nel definire i criteri di calcolo della plusvalenza, il successivo articolo 68 del
TUIR, nel testo in vigore a seguito delle modifiche apportate dall'articolo 1, comma 64,
lett. b), nn. 1), 2) e 3), della citata legge di bilancio 2024, prevede che «le plusvalenze di
cui alle lettere a), b) e b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza
tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Per gli immobili di cui alle lettere b) e b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per
donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto
dal donante. Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67,
ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi
agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito,
con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di
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cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi,
qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate
le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34
del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni
all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50
per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento
e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili
di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della
cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato
ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi
al consumo per le famiglie di operai e impiegati».
Come chiarito con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, con la quale sono state
fornite istruzioni operative per l'applicazione delle citate disposizioni:
- «la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve
le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli
interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto Rilancio, che, all'atto della
cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni»?
- per espressa previsione sono escluse dall'ambito applicativo dell'articolo 67,
comma 1, lett. b-bis), le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli
immobili «acquisiti per successione» e di quelli «che siano stati adibiti ad abitazione
principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti
alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso
un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo»?
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- «la plusvalenza disciplinata dall'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR
riguarda la prima cessione d'immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi
al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri
aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di
quest'ultima e dalla tipologia d'intervento effettuato».
In altri termini, se viene ceduto a titolo oneroso un immobile oggetto di interventi
ammessi al Superbonus prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione degli
stessi, la plusvalenza derivante da tale cessione è, in linea di principio, imponibile tranne
nell'ipotesi in cui il cedente abbia acquisito l'immobile «per successione» oppure qualora
l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale (propria o di un suo familiare) per
il periodo minimo indicato dalla norma.
Ciò posto, nel caso in esame, non opera l'esclusione prevista dalla norma atteso
che, in base a quanto dichiarato, l'immobile che l'Istante intende cedere non è stato
acquisito «per successione», bensì per donazione, né è stato adibito ad abitazione
principale.
Pertanto, qualora ceda a titolo oneroso il predetto immobile prima che siano
decorsi dieci anni dalla conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, l'Istante
dovrà assoggettare a tassazione la plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lett.
b-bis), del TUIR, derivante da tale cessione, da calcolare ai sensi del successivo articolo
68.
Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni
fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni
provinciali e dagli Uffici dipendenti.
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IL DIRETTORE CENTRALE AD INTERIM
(firmato digitalmente)
Unione Stampa Periodici Italiana
